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東莞陰陽合同規避二手房20%個稅 買房者承擔
3月1日，國務院發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，通知中提到的限購進一步升級，其中二手房個稅由交易總額的1%-2%，從嚴按 差額的20%征收。這項規定立即引發市場多種反應，一些城市的二手房交易激增，在房產交易大廳前排起瞭長隊，不少購房者搶先簽約。其實在早些年，一些城市 就實行瞭二手房按差價20%計征個稅，廣東東莞就是在2007年就已經按照差價的20%繳納個稅，如今已有5年之久。那麼實行20%的個稅征收信用貸款房貸流程任何問題免費諮詢到底會對房 地產市場產生什麼樣的影響呢？來看看記者康敬鋒在廣東東莞的調查采訪。
新國五條出來之後，到底在東莞市場有什麼樣的影響呢？在東莞市南城區房產交易所，記者看到這裡的櫃臺前擠瞭很多辦證的人，一些等候辦證的人不得 不站在外面的樓道裡，這裡的工作人員更是忙得應接不暇。東莞市房地產交易所所長葉偉香說："南城房管所這邊基本上每天都人數都是差不多，特別是周末的時 候，人數就比較多一點。然後跟去年同期對比，人數也沒增長多少，也是差不多這個狀況。"葉偉香告訴記者，南城區是東莞房產交易比較熱門的地區，房產的成交 量一直比較高，但是從全市的范圍來看，成交量並沒出現大的增幅。東莞市房地產交易所所長葉偉香說："根據我們3月份1到14號的統計數據來說是有所增長， 但是也不是增長的很厲害。如果對比2月份的話，肯定就增長很大瞭，因為2月份就是一個春節的關系，然後1月份成交的量，成交的平米數好像也是36%左 右。"
隨後記者前往一些房產中介門店瞭解情況，我們看到這些門店裡也沒有出現大量客人看房簽約的現象，隻有個別客人前來問詢。東莞市合富置業有限公司 總經理肖偉嘉說："三月份的二手的成交量比2月份肯定是有增加，但是如果是同比的情況下，有微略的上升，在東莞這邊，有微略的上升，大約是10%到20% 左右。但是價錢沒怎麼漲，價錢沒有很大的漲幅。"一些房產中介告訴記者，新國五條出臺之後，電話前來咨詢政策的人明顯增多。與國內多個城市出現夜裡排隊趕 著過戶的情況不同，連日來東莞的二手房交易量雖然較往常有所增加，但是有不少屬於春節期間累積的客戶。合富置業格林小城分行業務經理遊少芳說："其實有一 部分是年前因為自己各方面的原因，擱置瞭自己的購房計劃，今年年初再加上國傢有些政策出來，也會促使他快點下決定去購買，因為這些都是一些鋼需客戶，有這 樣的需求，必須得買的。"
中原地產的車德銳認為，電話咨詢客戶的增加，反映出大傢對房產調控政策發生變化的擔心。中原地產東莞策略研究中心總監車德銳說："他們更多是擔 心，合理費用會有一些細則，以前是可以作為合理費用剔除掉的，也許細則出來之後可能沒辦法剔除掉瞭。"在一傢房產中介的門店裡，記者碰到瞭正在看房的謝小 姐，從去年底到現在她已經看瞭近10套房子，但是一直沒有碰到滿意的。如今聽到又有新的房地產調控政策出臺，她心裡開始著急起來。購房者謝小姐說："所以 我現在也急著買房，半年之內買到，因為半年之內應該不會再出什麼增加費用的政策，畢竟現在我們買房要出的錢比較多瞭，不希望再出要我們買房出更多錢的政 策。"
謝小姐急著買房的另一個原因，是她過幾個月就要生寶寶，到時候傢裡人要過來幫忙照看孩子，所以她需要一個更大一些的房子。對於這次新國五條中按 照差額的20%征收個稅，謝小姐覺得這對她並沒有太大的影響，因為東莞早已實施這個政策，她最擔心首付比例和利率的提高。謝小姐說："現在我們東莞都是這 樣子，所以說這東西也不急，一直都是這樣的政策，最怕就是可能，現在暫時應該不會，可能一年之後又會出現其它新的政策。"
在2007年之前，東莞市對個人所得稅的征收有兩種選擇，一種是按房屋交易總價的2%征收，第二種是按房屋差價的20%征收，也就是房屋交易總 價減去房產原值以及合理稅費後的差額的20%征收個人所得稅。但是從2007年開始，東莞市就開始嚴格執行二手房按差價的20%計征個人所得稅，其中規 定，凡納稅人能提供房屋購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證，或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄的，均應按照差價的20%計征 個人所得稅。對於個人轉讓自用住房達五年以上，並且是唯一傢庭生活用房的免征個人所得稅。中原地產東莞策略研究中心總監車德銳說："總體房價比較低的情況 下，你這2%可能就幾千元錢，你想二三十萬的房子當年那種情形那就幾千元錢，但是如果你是按照差額去征收的話，即使減掉一些合理的費用，它這個20%依然 還是會比這2%，其實還要高的。"
在合富置業格林小城門店，業務經理遊少芳給記者算瞭一筆賬，一套128平方米的三居室現在售價是98萬，業主原來的購買價格是55萬，那麼房屋 的差價是43萬。按照東莞市的規定，房屋貸款利息、部分裝修費用，當年買房所繳納的契稅、公共維修基金都可以作為合理費用給予扣減。遊少芳說："98萬減 去他的原購價55萬，就有43萬的差額，再減去15萬的利息發票，減去五萬五的裝修發票，然後再減去那個維修基金，再減去中介費，就剩下19萬的差額，現 在是按20%來征收，就是他的個人所得稅會產生38960元。"
如果按照總價的2%繳納個人所得稅，那麼隻有19600萬元，跟差價的20%征收相比，幾乎是相差瞭一倍。而且這些本該賣房者繳納的個人所得 稅，在實際操作的過程中，卻最終轉嫁到購房者身上。遊少芳說："現在慢慢就形成，我買傢為瞭省事，我不願意去跑這個手續，我也不願意就是說支付這麼多費 用，就比較煩瑣，他就是直接給一個我能賣，我最低是售什麼價格，我能給到買傢。"
來自內蒙的王先生已經在東莞生活瞭4年，之前一直在租房，後來隨著租房的生活壓力越來越大，他在今年購買瞭一套2001年的二手房。然而總價才 34萬元的房子，過戶的各種費用就花去瞭近4萬元。二手房購房客戶王先生說："契稅我記得是7000多元錢，個人所得稅差不多有2萬，21000多，還有 維修基金差不多4000元錢。中介費的話是交瞭是7000多元錢。"王先生購買房子的總價是34萬元，原來房主購買這套房子時花費瞭22萬，也就是差價是 12萬元，由於原來房主沒有貸款利息，也沒有房屋裝修的發票和單據，隻有4000元公共維修基金的票據。所以王先生幾乎是按照12萬元的20%繳納瞭個人 所得稅，這些稅費對他來說，是一筆不小的負擔。王先生說："四萬塊錢對我來說，基本上是兩年的一個，兩年非常非常省錢才能存到這個數，所以我覺得是比較多 的，這個費用確實比較多的。"
記者計算瞭一下，4萬元的交易稅費幾乎占到房屋總價的12%。而購買房子之後還要裝修、購買傢具等，這也意味著王先生還要花費不少錢。王先生 說："買過來以後你還要小的一個裝修，也要三四萬、四五萬，所以一套房子的話現在基本是一個傢庭的積蓄，都基本上沒有瞭，四十多萬基本上都沒有瞭。"
從前面的節目中，我們看到東莞實行瞭差額的20%征收個稅，一下子增加瞭買房人很大一筆費用。我們知道國傢制定這些房地產政策的時候，是為瞭抑 制快速上漲的房價，通過稅收政策起到抑制投機和投資的需求。那麼東莞2007年就實行差額的20%征收個稅，是否抑制瞭房價的上漲速度呢？
在中原地產東莞區域經理劉宗偉看來，當年東莞開始嚴格執行二手房按差價的20%計征個人所得稅的時候，確實對市場產生瞭很大的沖擊。中原地產東 莞物業住宅部D區區域經理劉宗偉說："當時可以說出現瞭一個是降價潮，第二個實際上包括很多客戶買樓都開始擔心，會不會樓的價格往下降。"20%差額征稅 法讓二手房的交易成本突然增加，使得一些業主和買傢對樓市的態度開始轉為觀望，當時東莞二手房的價格也出現下跌，一手住宅的成交量也出現瞭下降，2008 年東莞的房地產市場開始冷淡起來。東莞市合富置業有限公司總經理肖偉嘉說："2007年開始這個個稅征收按照20%，其實對三級市場的影響還是蠻大的，因 為突然之間交易成本就增多瞭，那讓一些投資客或者炒傢我們稱之為，就基本上都很快就離場瞭，因為畢竟差額20%的個人所得稅，在短期內樓價的升幅是達不到 的。"
從這張東莞一手二手住宅價格走勢圖上，記者看到2008年一手住房的價格增長幅度非常小，而二手住房的價格從2007年的2202元下滑到瞭 2008年的1996元。在中原地產東莞策略研究中心的車德銳看來，主要原因並不是征收20%的個人所得稅，而是2008年全球金融危機帶來的整個樓市的 低迷。
車德銳告訴記者，後來隨著市場的轉暖，20%個稅對市場的影響開始慢慢顯露出來。東莞的二手房交易要遠遠低於一手房的成交量，這是因為過高的房 產交易成本，使得一些想買二手房的人開始轉向一手房市場。車德銳說："二手房的交易成本，可以到房價的10%以上，甚至高的話，可以達到14%、15%， 這很厲害的，而且這些費用基本上都要買傢來承擔，買傢有時候的確支付不起，他還不如去買一手房，如果是同樣的地段，差不多的房產，還不如去買一手房，幹凈 利落。"
房管局的統計數字顯示，2007年實行按差價的20%征收個稅後，當年東莞的二手房銷售面積是186萬平方米，而一手住宅的銷售面積是541萬 平方米，二手房的銷售面積隻有一手住宅的三分之一。即便到瞭2012年，東莞二手房的成交套數也隻有一手商品房的一半多。東莞市合富置業有限公司總經理肖 偉嘉說："像廣州這些地方可能它二手房的比例接近，跟一手房對比都是1比1，甚至是高於一手房，因為一手房畢竟有一些還在郊區，但是在東莞來講，現在城區 還有挺多的樓盤在售賣需求就多瞭。對東莞來講，住宅這塊，交易來講，還是一手房占主導位置。"
2009年之後，東莞的房地產開始復蘇，2010年還出現瞭快速上漲。一手住宅的均價從每平方米5752元一下上漲到7111元，上漲幅度達到 瞭23%。然而東莞市房地產交易所所長葉偉香則認為，實行個稅按照差額的20%征收之後，並沒有對市場產生大的影響，也沒有出現大的波動。葉偉香說："我 們東莞市整個市場反映呢，都比較平穩。然後就那個沒有很大的波動這樣子，然後就是一直一來就2008年執行個稅以後，2008年到2012年每年都是量和 金額都是逐年地增長這樣子，都沒有很大的幅度、波動這樣子。"
我們從東莞市房產局瞭解到的數據顯示，2007年東莞市的一手住宅平均價格是每平方米5058元，到2012年已經上漲到8271元，五年來盡 管漲幅沒有一二線城市大，但是也達到瞭60%多。葉偉香說："然後它因為增長的原因也有很多，因為一個那個成本在增長，還有一個那個就是裝修房也增多瞭， 以前都是毛坯房，現在逐步逐步精裝房也出來瞭，所以上漲也存在這方面的原因吧，但是具體都是很平穩的一個增長。"在合富置業的肖偉嘉看來，經過這些年的磨 合之後，東莞按照差價的20%征收個人所得稅的政策對市場的作用已經越來越小。肖偉嘉說："其實東莞已經執行瞭幾年瞭，從2007年開始本來就是這樣瞭， 所以買傢也好、業主也好，包括我們從業員也好，都已經覺得是免疫瞭。"
我們知道國傢出臺房地產宏觀調控的政策，就是為瞭抑制飛快上漲的房價，但是我們也看到東莞的房價並沒有停止上漲，？房地產調控政策是為瞭打擊投 機行為、抑制投資，同時還房子信用貸款條件缺錢急用哪裡汽車貸款代墊信用貸款任何問題免費諮詢要保證正常的需求，不過記者采訪中發現，一些中介公司通過各種各樣的手段，幫助客戶減少稅費上的支出，這無疑大減弱瞭稅收政策的 調控能力。
記者在采訪中瞭解到，按照規定轉讓個人房產所產生的營業稅、個人所得說應該由出售房屋的賣方承擔，但是在東莞二手房市場，卻形成瞭買房人繳納所 有的過戶費用的慣例。房產中介工作人員說："在東莞的話，就是說一般業主賣房的話都是實售，不會管任何費用的。你如果讓他來交，他肯定價格因為賣得高一 定，畢竟羊毛出在羊身上是吧。就是二手房交易的話，所有的費用都是買傢擔，賣傢隻是收，你明白嗎，事實上的含義就是我花一百萬就什麼都不管，包括他應該交 的費用也是你交，就是一刀切的感覺。"
在2007年實行20%差價征收個人所得稅的時候，東莞市的一些中介公司為瞭幫客戶減少相關的稅費，開始在房屋的評估價格上做文章。當時二手房 買賣需要第三方評估機構對交易的房屋進行評估價格。車德銳說："總價上去瞭，增值的空間越來越大瞭，這種情況下明顯地20%這種方式，就開始對客戶來講造 成一定的壓力瞭，這個時候客戶也想降低成本，所以也逼得很多二手中介的交易人員。盡可能地請到社會上的一些什麼公司，看看能不能把相關的一些合理費用做高 一些，評估價做低一些，這樣縮小這個差額部分，降低客戶能夠承擔的稅收的成本。"
如果一套實際轉讓價格150萬的房子，評估價為130萬元的話，那麼就可以減少4萬元的個人所得稅支出。當然通過增加一些合理的費用扣減，也可 以適當減少個人所得稅的成本。車德銳說："因為合理的費用包括利息、中介費，也包括瞭裝修費用等等，其實可以把裝修費用這一塊適當地上調，開一些發票、稅 票等等，就可以降低這個差額部分，使得個人所得稅這塊盡可能地降低，幫客戶去降低稅收。"
當時二手房市場最普遍采用的方式，就是通過簽訂"陰陽合同"來減少稅費支出的成本。所謂"陰陽合同"是買賣雙方要簽訂兩份合同，一份按照真正的 成交價簽訂，另一份則以遠低於市場價的金額簽訂，後者在交易時便能少繳一些房產交易稅。房產中介工作人員說："我們通常是怎麼樣操作的，就是報一個過去給 你打稅的價錢，那個打稅的價錢就是你交稅的價錢。包括現在東莞這邊的房價還不是那麼的貴，大概一倍這樣子的情況下，可能比那邊評估出來的價錢是低於市場價 的。"為瞭杜絕"陰陽合同"，東莞市地稅局於2012年3月31日上線瞭二手房評估系統。該系統采集瞭全市33個鎮街、園區的90多萬套房產信息，超過 55萬條數據，通過房屋區域、年份建築造價、樓層朝向、結構、帶不帶電梯等因素，再參照系統設置的基準系數，對全市的二手房進行價格評估。車德銳說："現 在隻要你二手房交易任何的一套房子，隻要輸進去，樓盤的名稱、相關的流程，樓齡等等，很多因素的，它就會評出一個非常市場化的評估的價格，所有的成交、二 手房的轉讓，都要以地稅局的系統做一個評估。"
然而即便有瞭這樣的評估系統，仍然無法杜絕二手房買賣中的"陰陽合同"。在一些中介公司，他們還是通過簽訂兩份不同價格的合同來減少稅費。房產 中介工作人員說："因為二手房誰都知道是這樣的。你簽合同打出去的價格，肯定不能以你們成交價格去打，以你們成交價格去打的話，你的稅簡直就叫做無底洞 瞭，很厲害的。"工作人員給記者推薦瞭一套格林小城的房子，118平米的三居室，房屋的總價是102萬，按照這個總價折算的每平方的價格是8644元。記 者在采訪中也瞭解到，這裡房子的成交價格基本在每平方米8000元左右，然後在東莞市地稅局的評估系統中，這裡的房子均價每平方米隻有5500元。房產中 介工作人員說："因為他房子當年買的時候都便宜，四千來塊錢一個方，現在平均出來5500、6000，就是那邊的個稅，因為這個不是我們說瞭算的，因為我 們簽合同的時候隻能接近它的價格，就是試一下，之前別人是六千簽的，我們如果六千過不瞭，那就隻能六千一這樣的。"
這位中介人員還告訴記者，首先要簽訂一個三方合約，買賣雙方和中介公司都要簽字蓋章，這個合約上的總價就是實際成交價格。買房人要按照這個合約 向房主支付房款。同時還有一份合同是用來辦理繳稅和過戶。為瞭瞭解東莞的二手房評估系統，我們多次聯系東莞市地稅局，但是他們拒絕瞭我們的采訪，隻是通過 電子郵件給瞭我們一個簡單的書面答復。答復中說二手房評估系統不僅能夠防范存量房交易"陰陽合同"所形成的稅收風險，堵塞稅收漏洞，還有利於營造依法、公 平納稅的稅收環境，防范執法風險。然而記者采訪中，房產中介工作人員說："說得直白一點，這個操作是一個非常，大傢都是這麼操作的，包括所有的人都是這樣 操作的。如果不這樣操作的話，稅費實在太高瞭，100萬你看到當時買是多少錢，四十多萬，那就是幾十萬的差額，基本上是二十多萬的稅。"
通過調查記者發現，二手房的網簽價格往往要低於實際成交價格，同時我們也看到東莞的房地產價格統計中，二手房的價格要遠遠低於一手房。2012 年東莞的一手房均價是8271，二手房均價卻隻有3542元，相差瞭一倍多。車德銳說："因為東莞很大的，你要定期地對二手樓盤的價格做一些調整，你是要 花費很多的人力物力的，所以價格來說偏低一點點，比市場的價格要偏低一點點，我覺得更多的是跟市場的節奏能不能更貼近一點，是這樣的問題，但是這個操作起 來花的人力物力比較大一些。"
從節目中我們看到， 東莞從2007年11月就開始執行二手房20%個稅政策。5年來，交易雙方通過"做高房屋合理費用"和簽訂"陰陽合同"來規避高稅費，而最終的稅賦成本， 依然是由買方來承擔。而東莞這些年的市場，隨著整個經濟形勢的變化，該漲的時候在漲，該跌的時候在跌。征收20%的個稅，並沒有讓東莞的房地產市場明顯地 比全國穩定。這些年來，國傢在房地產調控領域使用瞭很多政策，目的就是為瞭建立一個健康有序的房地產市場，但是，一項政策的出臺，是否符合經濟運行規律， 是這政策能否行之有效的必要前提。現在，大傢都在密切關註新國五條各地的實施細則。我們希望，有關部門能夠審慎考慮它的適用領域和具體的落實方案，真正能 夠打擊投機行為、抑制投資，千萬別讓剛需群體成為最後買單的人。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/07441973703.shtml
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