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房貸信用貸款增貸怎麼貸款比較會過件房產中介董事稱確實有官員拋售房產 且比例不低
中原施永青：官員拋售成樓市下行重要動力
"內地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。"日前，中原集團創始人、董事施永青在接受《第一財經日報》記者獨傢專訪時，如此形容內地樓市的現狀。
作為全國最大的中介代理公司之一，中原地產在內地30多個城市為開發商賣房並從事二手中介業務。"我們有幾萬員工，就像在內地樓市的肌理中安插瞭一個個探測器，我們的感覺應該不會錯。"施永青說。
顯然，從事地產行業數十年、被稱為地產教父的施永青對於內地樓市的前景並不樂觀。他稱："房地產泡沫主要有三種表現形式，過度建設、過度借貸、價格過高，三種泡沫內地樓市全有，並且，這些問題都不容易解決。"
量變引起質變
在經歷高歌猛進的2013年後，內地樓市在2014年初突然遇冷。一開始，開發商們用春節因素、傳統成交淡季等原因來解釋樓市的低迷，但隨著時間的推移，"看衰"樓市的聲音漸漸成為主流，原本鐵板一塊的房價亦開始松動。
在施永青看來，內地樓市的"速凍"並不意外。"一些留意內地房地產實際情況的人，前兩年就已經看到瞭問題。但因為當時經濟還在往上走，所以很多問題並沒有暴露出來。"施永青稱，"4月份成交量已經開始跌瞭，5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經明顯地感覺到，市場正在改變，量變已經差不多要到質變瞭。"
國傢統計局公佈的數據顯示，內地商品房銷售"量價齊跌"的情況仍在持續。1~4月份，全國商品房銷售面積2.77億平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份擴大3.1個百分點；商品房銷售額1.83萬億元，下降7.8%，降幅比1~3月份擴大2.6個百分點。
部分重點城市成交量的下滑更為明顯。截至5月25日，在12個重點城市中，僅武漢的成交量出現瞭約5%的同比上漲，其餘全部下跌。其中，杭州降幅最大，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。
"一線城市雖然價格高，但是供求關系還算平衡，問題不是太大，但內地二三線城市的過度建設比世界上大部分地方都要嚴重。"施永青對記者感慨，"這樣的問題不是降價就能解決。"
他認為，內地二三線城市的過度建設是超越人口正常需求的，甚至未來兩三代人都無法消化這些存量。"結果就是，降價也沒人買。房子賣不出，資金就困死在裡面瞭。現在內地銀根緊縮，不是央行把存款準備金抽走，而是原來在市場上流轉的資金自己套死瞭。"
除瞭過度建設，施永青認為，過度借貸是內地樓市的又一顆不定時炸彈。"本來中央有政策，限制銀行向地產行業註入過多資金，但是開發商還是利用信托、理財產品、私募基金等形式變相把銀行的錢'套出去'，現在這部分錢都快要到期瞭。借新還舊是慣用的方法，但問題是，如果房子賣不動、房價下跌，他們就很難再從市場上順利融資，舊債就要出問題。"
施永青稱，過度借貸的一個直接表現是，內地開發商的負債率都很高。"香港開發商的凈負債率在30%左右，但內地開發商的平均凈負債率超過70%，有些甚至超過100%。這種情況下，資金鏈是很容易出現問題的。"施永青分析稱，目前內地開發商的利潤率其實並不高，約為15%，房價一跌就可能直接導致虧損。"加上去年不少企業還拿瞭'面粉貴過面包'的地王，按這個趨勢下去，會很困難。"
購買力蒸發
施永青反復向記者強調，打擊腐敗正在成為擾動樓市的重要因子。
"在一些二三線城市，以前開發商很容易就可以拿到預售許可證，即使樓盤還不符合預售條件。但是，現在反腐之風越刮越烈，違規獲得預售許可的情況已經大幅減少。"施永青稱，因為嚴格的審批，有些城市甚至整個下半年都有可能沒有樓盤上市。
他坦言："如果沒有樓盤批出來，我們在這個城市的投資就白費瞭，我們派瞭這麼多人去，就是準備它開盤，它開不瞭盤，我們原來人員的投資、前期規劃，就沒有任何回報。開發商也是一樣，原來開盤有錢收，現在不給開盤，資金就很緊張。再這樣下去，房地產產業鏈上的企業都會受拖累。"
反腐敗對於樓市的影響或不止於此。施永青稱："據我們在一線的同事反饋，確實有官員正在拋售房產，而且比例也還不低。這部分購買力不僅蒸發，還成為市場下行的重要動力。"
施永青也承認，樓市的調整正在給他所掌舵的這傢中介公司造成不小的麻煩，一個直接的影響是，開發商開始拖欠中介代理行業的傭金。"現在開發商拖欠瞭我們很多傭金，有一些是已經到期，有一些是應收賬款。到期的錢沒法收，就在一定程度上影響我們的營運瞭。"
不過，談及中原地產的應對策略，施永青的回答顯得很淡定："我一路都是'無為而治'，公司可以根據自己的處境去想辦法，市場可以'養多少'，我們就做多少。"
新聞來源http://tj.house.sina.com.c台北內湖房貸n/news/2014-05-29/07572753225.shtml
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