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潘軍要麼領跑，要麼 炮灰
"我不喜歡別人稱呼我是房地產開發商，我們的目標是成為最棒的社區服務商。"這是花樣年董事局主席潘軍時時掛在嘴上的一句話。花樣年旗下的彩生活今年6月剛剛登陸香港聯交所，即引發業界轟動--無論市盈率還是市凈率，彩生活都全面超越母公司花樣年，甚至超過中海、華潤等香港紅籌上市公司。
潘軍說這話的時候，周圍卻是一片質疑聲。有評論指，以彩生活為代表的社區雲服務是在"扯淡"。而在花樣年內部，潘軍的很多觀點也被認為過於樂觀。他的一位下屬甚至覺得他描述的場景要真正實現可能是在五年後。
花樣年所引發的爭議，還不僅僅在於潘軍聲言要做"地產業淘寶"。彩生活公佈的部分物業管理業務利潤率高達100%，這一數據的真實性引起業界和媒體的質疑。
然而，港股投資者看中的，並不是彩生活現在的物業管理收入有多少，而是所謂O2O板塊的盈利前景。彩生活打出的"社區O2O"題材，讓資本市場嗅到瞭"錢"的味道。
正因如此，對彩生活來說，物業管理的高毛利能否持續或許並不重要，重要的是社區O2O業務收入的增速能否讓資本市場滿意。因此，針對外界的各種質疑，潘軍並不進行正面回應，而是極力向外界描繪未來"彩生活的生態圈"、一個"地產淘寶"的前景。
逼出來的變革
今年40歲出頭的潘軍，已經顯得有些蒼老。他1995年便進入房地產行業，並因策劃瞭美國前總統克林頓的"碧海雲天中國行"活動，曾被評為首屆中國(深圳)十大操盤精英。但在地產黃金十年，花樣年並未因潘軍在地產行業的經驗及人脈，成為行業領軍企業。過去，在這個資源制勝的行業，民營企業在很多方面比不過央企國企競爭者。
"在過去的黃金年代，市場幾乎是單邊上行，誰有錢拿到地誰就能賺錢，不用研究什麼經營和管理，這樣的行業是很不正常的。國企央企擁有雄厚的資本，我們這種民營企業根本不是對手，如果按照這種遊戲規則我們永遠玩不過他們。"
盡管花樣年借著2009年樓市股市復蘇的東風成功登陸香港聯交所，打開境外資本市場融資大門，但它在境外發行優先票據的利息成本均在10%以上，與中國海外、保利地產等央企低於5%的利息成本相比差距甚遠。
更重要的是，潘軍意識到"買地-建房-銷售"的傳統房地產開發模式並不具備持續性。"房子銷售完瞭不知道下一塊地在哪裡，客戶消耗之後不知道去哪裡找新客戶，房地產原有的商業模式是不具備確定性的。此外，地價的漲幅超過瞭房價的漲幅，地產商的毛利率隻會越來越低，這個行業隻會越來越不好玩。"
潘軍的想法，在民營企業傢群體中具有代表性。綠城中國的創始人宋衛平之所以會賣掉自己親手養大的"孩子"，一個重要原因也是他看到瞭房地產現行發展模式未來的風險。
宋衛平選擇瞭轉型輕資產業務，比綠城規模小得多的花樣年，在這樣的行業生態中更是發展得越來越艱難。高昂的融資成本，讓花樣年無法在拿地環節中占據上風，潘軍笑稱自己連在拍賣會上舉牌的勇氣也沒有。
"變"是花樣年的出路所在。越早轉型，可能機會越大。
因此，當這幾年開發商忙著跑馬圈地做大規模時，潘軍卻一直在低調行事。2002年6月，由花樣年集團控股的彩生活服務集團有限公司正式成立，這傢集物業服務、資產運營、社區服務為一體的綜合型物業服務公司，成為潘軍探索轉型的重要棋子。
被質疑的利潤率
彩生活於今年6月30日在香港聯交所上市，掛牌後股價呼嘯而上，截至9月3日，彩生活的市值達到73億港元，甚至高於母公司花樣年，被譽為近年來香港資本市場走勢最強勁的房地產股票，大多數券商機構均給與彩生活"買入"或"增持"的評級。
根據公司發佈的財報顯示，2014年上半年，公司實現營業收入同比增長49%至1.63億元人民幣，毛利率同比增長12.1個百分點至66.1%，歸屬股東凈利同比增長超過2倍達6200萬元人民幣。
"物業服務擁有很高的利潤率，彩生活的毛利率超過60%，如果是賣房子你要賣多少土信貸南投名間土信貸錢才能擁有這麼高的毛利？"潘軍很是驕傲。
超高毛利率是彩生活的一大亮點，也是最大的爭議點。
《經濟觀察報》8月22日的一篇報道，就對其毛利高達100%的酬金制物業管理模式提出瞭質疑。報道引用一位行業人士對酬金制物業管理的分析稱，如果酬金制下的物業費收取情況得不到改善，公司經營現金流會受到嚴重的影響，除瞭減值虧損會逐步影響到利潤，還會影響到小區持續經營的質量，從而影響物業費收繳率。
新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，物業服務屬於人力密集型行業，人力成本占總成本的80%，且每年都在上漲，但物業管理費受到政府嚴格監管難以漲價，這導致物管行業普遍處於虧損狀態，部分物業公司所謂的盈利都是依靠集團補貼，彩生活的"高毛利"令人看不懂。
為瞭應對人力成本上漲的壓力，彩生活在發佈招股書時已經透露，公司主要通過機械化、信息化設備，對整個小區的管理實行標準化、制度化、流程化的管理，以解放簡單勞動崗位上的勞動力，即通過自動化設備替代人力
降低營運成本
但上述做法並未獲得大多數房企的認同。保利地產品牌管理中心總經理何
智韜告訴記者，保利也曾嘗試增加自動化設備在社區的配置，但由於這些設備技術尚未成熟，在實際應用中很難完全代替人工操作，影響服務質量，要維持高素質的物業服務，人力成本必須投入。
面對公司高毛利受到的上述質疑，潘軍沒有正面回應。他的註意力更多集中在業主的體驗上。他說："彩生活在不斷改善服務，未來我們會越來越專業、越來越細分，客戶的滿意度才是我們未來最關註的。"
成為"地產淘寶"要過關
早在6月20日彩生活還在招股時，申銀萬國發佈的研報就指出，"公司仍需時日向市場證明其增長的可持續性，尤其是高利潤率方面。因此，我們不建議投資者參與此次新股認購。"但這並未影響彩生活上市後從6月的4~4.5港元一股，一直漲至目前的7港元以上。看起來，潘軍的確沒有回答外界對其利潤率質疑的必要。
說起來很簡單，彩生活被看好的原因隻有一個，即它所代表的社區O2O概念。
兩年前興起的社區O2O概念，今年特別紅火。諸多創業型公司為瞭能在社區鋪設渠道，不惜一擲千金。上海一傢致力於社區O2O業務開拓的公司負責人坦言，不管花多大的代價也要進入社區。他的理由是，社區的開拓成本，應該根據資本市場的估值來衡量，而不是看短期盈利與否。
彩生活在資本市場上走俏，與上述市場環境和預期密切相關。
去年7月，彩生活首款社區服務應用"彩之雲"正式上線，這款APP整合瞭物業服務、O2O服務、虛擬服務、商品服務、智能管傢、連鎖經營6個板塊，為業主提供物業費停車費繳納、投訴報修、小區通知、周邊優惠、天天特價、生活超市、彩票等十多項功能。但根據最新財報，上述增值服務的收入還不到其全部收入的10%。
但投資者看中的是這一業務的成長性。
"彩生活的社區O2O商業模式很清晰，就是做成類似淘寶的平臺，但我們會要求供應商提供的服務或者產品質量好、價格有優勢、而且通過我們的支付系統來完成，讓所有參與者參與到彩生活的生態圈裡面。"潘軍為投資者畫瞭一張很大的"餅"。
設想是美好的，現實卻是艱難的。多傢房企高管告訴《每日經濟新聞》記者，淘寶之所以能成功，是因為它擁有極其龐大的用戶數量，這在國內沒有任何一傢社區楊梅房貸服務商能與之比肩，在沒有達到"互聯網級別"的用戶數量之前，彩生活與供應商根本沒有談價格的條件，這意味著它所提供的產品和服務與電商相比並沒有價格競爭力。
根據阿裡巴巴公佈的數據顯示，2013年淘寶平臺的活躍用戶數為2.3億，彩生活2014年中報披露的數據則顯示，公司目前服務傢庭數約為200萬個，服務人口約為500萬人；手機淘寶客戶端總用戶數超過1億，彩之雲APP的註冊用戶數量則據稱為50萬......數字的對比足以證明，用戶數量成為彩生活社區O2O發展的最大瓶頸。
潘軍也意識到上述弱點，因此，"跑馬圈地"是彩生活上市後的首要任務。
按照潘軍制定的中長期發展目標，彩生活計劃在未來三年內服務傢庭數由200萬個左右增長至超過500萬個，服務人口1500萬。到2020年，彩生活服務的社區將超10億平方米，服務超過4000萬人口。然而，正如一些專傢所分析的，彩生活的模式在資本市場越顯露出價值，坐擁社區的公司就越不願意把這塊"肥肉"白送出去。彩生活通過提供優質低價的物業管理"免費"獲得社區O2O平臺的機會隻會越來越少，進入社區的門檻也必將越來越高。
彩生活想要成為 "地產淘寶"所要面臨的挑戰，還不僅限於此。
招股說明書披露，2011年彩生活有6個小區終止瞭其物業管理服務，2012年是9個，2013年達到22個，占到其管理的小區總數的5%以上，而其中大部分管理的小區將在2014年和2015年到期。作為物業管理公司，彩生活始終有被其他房企開發的小區"炒魷魚"的風險，每失去一個小區，彩生活就需要花更高的代價去開拓新的小區。這讓投資者對彩生活收入的不穩定有著揮之不去的擔憂。
對潘軍來說，這些難關必須一一闖過。因為社區O2O僅僅是他搭建"地產淘寶"體系的基礎，他還希望在這一基礎之上發展社區金融，以拓展新的盈利空間。花樣年集團去年成立瞭合和年小貸公司，其與彩生活合作推出的理財產品"E理財"已於今年7月上市，預期年息高達9%~10%。此外，花樣年與國內P2P公司人人聚財達成戰略合作，未來將結合社區推廣P2P理財產品。
"我們比起支付寶更貼近用戶，能更快地洞悉客戶需求，這方面淘寶比不過我們。"潘軍又展現出他善於"畫餅"的一面。他給《每日經濟新聞》記者算瞭一筆賬：目前彩生活擁有200萬戶業主，如果一戶一年購買1000元理財產品，一年的募資額度能達到20億元，彩生活隻要收取2%的手續費，那就是4000萬元營業額，這裡面大部分是利潤。此外，彩生活也可以聯合花樣年旗下的小貸公司拓展社區金融，通過吸收社區業主的資金用於發放小額貸款，從中賺取利差。
潘軍說，無論是社區O2O還是社區金融，關鍵都在於用戶粘性，因此目前彩生活最重要的還是把基礎服務做好，把用戶吸引到彩之雲平臺上。
記者手記
從開始招股到眼下，彩生活可能是今年內房股市場上最受關註的新股，共有10傢券商針對彩生活發表瞭研報，數量遠超今年上市的其他內房新股。不僅如此，A股市場也在研究彩生活的模式，在同花順中搜索房地產行業或互聯網行業研報，可以發現18份研報是以彩生活為主要案例的。
眼下方興未艾的社區O2O服務企業都在看著彩生活，後者未來的業績和股價表現，在某種意義上將代表這個行業的最終走向。在彩生活身後，萬科、世茂、藍城、新城都在逐步培育自己的社區O2O板塊；互聯網陣營的三泰電子 "速遞易"，以及民生銀行的社區金融，也已經殺入這一領域，其中一些已經明確將會把社區O2O公司分拆上市。
這些計劃分拆上市的資產，定價參照就是彩生活。這些O2O社區平臺，未來不僅會分流投資者對彩生活的關註，還將大大提高彩生活的盈利難度和拓展成本。某種意義上，彩生活目前雖是行業領跑者，卻未必能成為這一領域的成功者。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/08274430088.shtml
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