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楊紅旭房價明年可能見底
前段時間，有新聞報導北京、上海和深圳也將放松限購，後來被官方出面辟謠。近期，又傳出北京、深圳、上海等將調整普通商品住房標準。而這個傳言並沒被辟謠，靠譜性提高瞭不少。隨著多數城市取消限購，以及一線城市調控松綁，房價還將跌多久？
首先，去年以來房地產調控思路的重大轉變。2003年以"121號文"啟動調控，2004年調控大幅升級，2005-2006年更是頻頻推出"國八條""國六條"等綜合性調控措施，2007年隻有一個重要的"二套房貸新政"，2008年前緊後松，四季度開始救市，2009年12月重新緊縮政策，2010年4月推出史上最嚴厲的"國十條"，2011年1月再出"新國八條"，2013年2月出臺"國五條"。
值得關註的是，2013年的"國五條"及其細則，並沒有被地方政府嚴格執行，尤其是二手房轉售"按20%征個人所得稅"這條最重磅的政策。而中央也並沒嚴格要求各地落實國五條細則。11月份召開的十八屆三中全會，首次提出"市場在資源配置中起決定性作用"，這標志著經濟調控方針發生重要轉變，房地產調控亦如此。進入2014年國傢相關文件中不再提及"房價"，尤其是3月全國兩會的政府工作報告中，自2005年以來首次沒提房價，意味著以房價為調控目標政策取向發生重大變化。
政府工作報告提出："針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。做好房地產稅立法。"同時提出"以全體人民住有所居為目標，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房並軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。"
種種跡象表明，新一屆政府對於房地產調控的方針正在發生方向性變化，由以調控房價為主要目標、以限購、限價、限貸等行政幹預為主要手段，轉變成淡化房價目標，更多使用信貸、房產稅等經濟手段，同時將重點放在加強住房保障和棚改等直接"惠民生"的領域。比如棚改的戲份正在加大。今年國開行成立瞭住宅金融事業部，國傢豪爽的定向支持1萬億，專門為棚改提供資金。另外，新上任的住建部長，重要背景之一是在遼寧執政期間在棚改方面政績卓著。推進棚改有兩大好處：一、改善民生，加強住房保障，同時相較廉租房和公租房，政府投資規模小、資金回籠快(房屋用於出售)。二、拉動房地產投資，對沖商品房投資下滑對宏觀經濟和相關行業的負面影響。
其次，房地產市場降溫之後，限購基本完成歷史使命。2010年4月的"國十條"中，首次提出瞭限購令，其後僅北京執行；9月29日調控升級後，更多城市加入限購陣營；2011年1月的"新國八條"後，限購城市數量進一步增多。在那個時段，我國房價漲勢很猛，尤其是鄂爾多斯和溫州的投資投機性需求爆發，房價狂飆。自2003年之後，在中央嘗試瞭諸多調控手段，仍難以較好的抑制房價的前提下，不得已動用瞭在國際上非常罕見的限購措施。
其實，2011年下半年全國市場步入降溫之時，限購差異化的退出，原本部分城市的限購政策明確截止時間是2011年底，但受制於當時執政者與相關部門的思維慣性，致使限購令成瞭易出難退的"貞節牌坊"。這一慣性，在新一屆政府及新一輪樓市降溫--這雙重條件下，終於被打破。
2013年，全國樓市繁榮，當然隻是結構性繁榮，一線城市和部分二線城市房價漲幅較大，而多數中小城市隻是略有起色。2014年形勢急轉直下，以春節過後杭州樓市降價為標志，全國很多城市陸續傳來降價促銷的消息，其中少數售樓處因為項目降價二成左右而被老業主圍攻。從數據看，今年前7個月，全國商品銷售面積同比下降7.6%，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降4.8%，全國70城房價指數，環比增幅5月出現下行拐點，6月環比跌幅擴大。全國一二線城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大，前7個月平均下跌三成左右。
而且，這次房地產降溫的形態，相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫，存在不同之處。其一，並無嚴厲調控政策，2013年出臺的國五條並不嚴厲，且地方政府沒有嚴格落實。其二，經濟並無快速下滑，2008年在國際金融危機的沖擊下，國內經濟增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現明顯回落，而今年上半GDP增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年中國經濟已開始低位盤整瞭，談不上急跌。其三，住宅庫存壓力持續增長，雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少，但全國600多個城中的大部分，自2011年就一直增長，這在之前是沒出現過的。也即，住宅供應階段性過剩，開始成為一個整體性的問題，本輪去庫存周期也將會拉得比較長。雖然這一過剩並非終極性的過剩(比如日本)，但也是未來幾年中國樓市必須面對的新課題、新難題。
一方面是中央調控態度轉變，另一方面地方樓市成交低迷、庫存壓力山大，因此隻能出現一種情況：地方紛紛救市。又可分為三種類型：一是初始放松階段，主要從今年4月開始，幾個城市出臺零散的單項放松政策，比如4月無錫降低購房入戶門檻，南寧成為首個公開放松限購城市：北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房；5月蕪湖、宣城等地放松公積金貸款，海口降低購房入戶門檻。二是放開限購階段。6月呼和浩特市，成為第一個公開出臺文件全面取消限購的城市，這是個標志性事件，也可以說是打響瞭攻克限購堡壘的第一炮，在其示范效應之下，濟南、海口、武漢等諸多城市一個接一個的取消或大幅放松限購。
三是出臺一攬子措施階段。早在今年5月，安徽省銅陵市即出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》，提出一攬子穩定樓市的措施。6月，呼和浩特市出臺《關於切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》。8月，福建省住房和城鄉建設廳網站正式公佈瞭《關於促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，被稱為"閩八條"，這是第一個省級政府赤裸裸的出臺救市文件，而且力度很大，不僅取消限購、降低普通商品住房標準，而且在由央行和銀監會主管的房貸方面也"指手劃腳"：在全省范圍內購房辦理貸款手續時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。房屋登記機構出具的查詢證明隻載明購房人擁有一手住房的套數情況。傢庭購買首改房按首套房認定。購房人償清購房貸款後，再次申台東縣個人信用貸款請貸款購房，按首貸認定。其後，湖南省出臺救市措施"湘五條"。筆者預計未來幾個月，將有更多的城市和省份出臺一攬子救市文件。
最後，救市效果及下一步政策走勢。當前，全國46個實行限購的城市中，30多個已公開放松或放開限購。效果如何？不容樂觀！部分城市如濟南，限購取消後的一周，成交量突增，但實際上有相當部分屬於之前已簽合同，但囿於被限購而沒有網簽備案，限購放開後集中網簽備案。而放開限購後兩三周後，很多城市的住宅成交量很快重回之前的低迷狀態。
放開限購的效果不理想，原因有二：其一，影響住宅市場變化因素有很多，比如貨幣與房貸、宏觀經濟、購房者的心理預期等，限購隻是一個並不算重要的因素，在其他主要因素沒有實質性改善的情況下，不有奢望放開限購的作用。其二，限購固然有誤傷少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多屬投資投機性需求，這些需求喜歡"追漲"，當前全國樓市大勢降溫，多數城市房價仍在下跌，那些被解放瞭需求，不會在這種市況下入市。
至於一線城市，暫時還不敢放開限購，原因有三。一是，一線城市的房價水平仍遠高於其他城市，全國人民都在緊盯著官方的一舉一動。二是，雖然當前也出現瞭供大於求的狀況，但中長期來看，一線城市土地稀缺卻人口快增，新建住宅市場總體仍呈供不應求的格局。三是，今年3月出臺的新型城鎮化發展規劃和近期戶籍制度改革精神，都提出嚴控超大城市人口規模，人口超千萬的四個一線城市正是嚴控重點，限購令在一定程度上提高瞭外來人口進入一線城市的門檻。因此，至少年內來看，一線城市在限購方面仍會站崗。不過，明後年應會大幅放松甚至退出。限購畢竟臉上貼著"逆市場化"的不良標簽，而且其他城市都退出後，一線限購的必要性也就相較之下降低瞭，如果屆時房地產立法能夠完成，則更有退出的理由瞭。不過，一線城市同樣存在土地財政，執政者同樣不願看到樓市一直這麼低迷，類似調整普通商品住房標準，進而擴大普通房的范圍，使更多房源可以享受相關稅收、信貸優惠，也算是間接救市，且理由正當。
展望未來半年至一年，房地產調控總體朝放松的方向發展。地方救市力度必將越來越大，中央層面仍在推進長效機制建設(房地產稅立法、不動產統一登記、住房信息聯網等)，而最現實的一項措施是增加支持首套房貸的力度。今年5月以來，央行和銀監會都曾喊話要求商業銀行支持首套房貸，隻是"在商銀行信用貸款代償怎麼貸款比較會過件言商""嫌貧愛富"的商業銀行仍對首套房貸興趣不大，估計隨著中央層面繼續施壓及定向寬松，在"大棒加胡蘿卜"面前，商業銀行必然越來越多的支持首套房貸，利率有望從平均上浮10%，逐步回落至以基準為主，以九折左右為次的格局。另外，置換性購房貸款、二套普通住房貸款等，也有望略趨寬松，"認房又認貸"將轉變為"認房不認貸"，這將使更多的人(尤其是置換需求)有資格享受首套房貸優惠。房貸政策對住宅市場的作用，將顯著大於取消限購。
在上述政策變化態勢之下，筆者預計下半年將出現住宅成交量的底部，明年將出現房價的底部。量在價先，成交量先企穩，價格後企穩。這輪房地產調整，仍將是短周期性質的調整，量縮明顯，價跌不深，"樓市崩盤論、房價大跌一半"等過於悲觀的言論，會在二年後或三年後被證偽！不過，有一點需要客觀面對，由於本輪住宅庫存量遠超2008年和2011年，且中央層面不再會強力救市，所以市場調整的時長將超過前面兩輪。對此，無論開發商，還是購房者，都應理性認知。(本文作者介紹：上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-24/08402879209.shtml
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