產業地產建成後啥樣? 佛山五大產業項目實探
2012年逐步入市的幾個產業地產項目如今一期已逐步交付使用，這些項目是否實現瞭當初的宏偉藍圖？招商、運營情況如何？記者探訪瞭其中5個項目。
季華路邊上的智慧新城。/佛山日報記者 甘建華攝
智慧新城：
已有企業辦公，亟待商業配套
預期相符度：★★★★☆
從2011年6月份動工至今，季華二路南面數百畝土地上，一座藍色玻璃外立面、以智慧型產業為主體的華南智慧新城初具規模。貫穿南北的大型中央水景綠軸，沿線分佈17棟16~22層高的寫字樓、3棟公寓和4棟高層洋房，總建築面積100萬㎡。
目前，17棟寫字樓已完成封頂，11棟已售罄。寫字樓至少500㎡起跳，整層為4萬㎡，大部分為自用型客戶。"季華路打造季華中央商務帶，智慧新城從一開始就規劃要做企業總部，面積要足夠大。"據智慧新城銷售經理陳志國介紹，目前已有格力集團、佛山農商銀行、省廣電網絡有限公司、做IT雲計算中心的浪潮集團4傢企業各拿下整棟寫字樓；太平洋保險、簡一陶瓷、高雅眼鏡、金意陶、恒潔衛浴、佛山中交公司、日立電梯各拿3~5層；此外還有陶瓷、衛浴、建材、設計、紡織等周邊行業都會進來辦公。
最迫在眉睫的問題是商業招商。"沒想到這麼快有企業進來辦公，所以配套進度還比較慢。接下來商業招商是重點，希望引進一些餐飲配套，以及做一些像中國陶瓷城一樣的展覽中心。"陳志國表示。
文/佛山日報記者 林舒
天安數碼城。/佛山日報記者 陽樺攝
天安數碼城：
招商自用優先 產業類型統一
預期相符度：★★★★★
聚集700多傢優質企業、8000多各類高級人才，佛山天安數碼城被譽為產業綜合體成功典范。在園區裡，你或許會看到部分寫字樓屋頂安裝有"電池"，那是由天安數碼城進駐企業佛山德九新能源參與投建的"寫字樓光伏屋頂工程"，有節電、環保作用。此外，能夠防盜的GPS車輛報警定位系統、能控制列車安全運行的地鐵信號電源系統、更節能環保的制冷劑......每一傢企業都在踐行"制"轉"智"的路子，已形成電子信息、生態環保、現代服務、生物醫藥、工業自動化五大產業集聚，也匯聚瞭相關產業上下遊配套。
如何做到產業的統一、集聚？佛山天安數碼城副總經理王大玲表示，這與天安數碼集團的運營理念、集團特色離不開。"當許多寫字樓關註投資價值時，天安數碼城則關註企業成長，因此招商時堅持自用優先的原則。同時，售後也重視為企業提供專業服務，打造園區文化氛圍等。"
生活配套也逐步完善。目前園區引進旺閣名苑酒店、圖蘭朵西餐廳、咖啡廳、嘉旺快餐、福元運通、各大銀行、現代化員工食堂、科技圖文中心等。今年6月，天安中心也正式亮相，與天安數碼城共同構成60萬㎡城市級商務領域中心。文/佛山日報記者 林舒
珠江數碼科技城：
高科技不見影，住宅樓一大把
預期相符度：★★☆☆☆
珠江數碼科技城位於南海裡水，從名字和規劃定位上看應該與電子產品、高新技術密切相關。但記者實地采訪發現該項目實際是居住性質大過辦公。"我們這裡一期是住宅項目，二期也是住宅項目，三期是酒店和寫字樓，四期是公寓產品，另外兩棟正在建還沒有確定用途。"該項目高級置業顧問趙麗告訴記者，四期全部開發完之後這個項目就正式結束瞭，這塊地沒有其他可以建的瞭。
售樓書上號稱，珠江數碼科技城將匯集"金融、制造、物流、IT等高新產業"，是涵括酒店、商務、辦公、居住、餐飲、娛樂等一體的一站式城市綜合體。項目規劃也顯示：珠江數碼科技城將以引進科技研發生產型企業總部、中心型數碼電子企業及產業輻射企業為重點，提供金融服務、高端商務交流、生態商務辦公、企業發展孵化和企業一體化銷售等五大平臺。但項目自開盤以來主要銷售產品竟然都是公寓和住宅。"一期的住宅兩年前就已經蓋好瞭，二期也是去年交的房，帶精裝修。""快要開業的酒店是凱悅酒店，主打商業服務。"趙麗表示，有兩棟寫字樓是南海部分行業協會的企業和一些政府部門要進駐的，已經銷售完瞭。目前，珠江科技數碼城最新推出的產品是四期55㎡、80㎡兩種戶型的公寓。
文/佛山日報記者 呂金生
廣佛智城。（資料圖片)
廣佛智城：屏東里港汽車貸款
急剎轉做電商 招商穩步進行
預期相符度：★★★★☆
2012年廣佛智城開售時的定位是"少兒產業"，如今已轉變成"電商體驗之都"。記者走進廣佛智城，熱愛網購的女性一眼就能看到"夢芭莎"的門店。"夢芭莎"不是線上品牌嗎，也有實體店？原來，這傢門店是夢芭莎與廣佛智城團隊花時兩年研發打造的O2O服裝店，今年7月份才剛開業。超1000㎡的店內陳列著各式服裝產品，每一件產品帶有二維碼，掃描後便可查看顏色、尺碼、價格等產品信息。顧客還可線上預約試衣、換購、支付、送貨上門等。
"夢芭莎"體驗店的開業，正是廣佛智城從少兒女性購物轉型電商的突破性舉措。除此，廣佛智城目前的"電商"工作也如火如荼--與廣東省電商協會成為戰略合作夥伴，智城電商大學已免費開課14期，成立華南大學生創業基地，聯合聯滘村打造"淘寶村"等廣佛智城也在嘗試開發如"微商城"、"智通卡"、"導購系統"等軟件，助力電商企業穩固發展。
據廣佛智城招商投資顧問吳水傑介紹，廣佛智城總建築面積80萬㎡，分兩期開發，有寫字樓、公寓、商業步行街、中影電影城、永旺商場、酒店等。目前，一期寫字樓基本已出租；公寓已出租七成，面向園區員工；步行街商鋪二樓已基本售罄，帶8年返租收益，部分商傢已開業。
文/佛山日報記者 林舒
中企綠色總部：
廣州公司居多 周邊配套為零
預期相符度：★★★☆☆
中企綠色總部位於南海裡水鎮廣佛交界。規劃定位為企業總部"特色產業園區"，集研發、教育、示范、展示、生產和銷售於一體，打造廣佛經濟圈的綠色低碳示范區。"目前我們一期隻剩下少量的寫字樓，在清尾貨，包括後街男孩、飛度服飾等60傢企業確定進駐瞭。"中企綠色總部營銷中心經理呂玲施表示，二期已經吸引瞭服裝、紡織、鞋業等企業的關註。
記者在園區內踩盤發現，一期進駐的商傢基本上以廣州為主，例如飛度服飾、華光國際、科通展覽等，在有名字可數的20多個進駐企業中，約有11個是廣州過來的企業。佛山本地的僅有和駿紡織、玉閨人鞋業兩傢企業進駐，都屬於傳統產業。
穿過裡水大道，記者一路過來發現該項目附近的配套設施基本上沒有，附近的路面也十分破爛。9月17日上午，記者在園區內采訪的一個小時內，售樓中心除瞭銷售人員空無一人。據介紹，項目一期已全部建成落戶，去年6月已交付使用。但記者發現，有不少獨棟寫字樓還在裝修當中，很多公司都還沒正式進駐。正式上班瞭的隻有飛度公司。
文/佛山日報記者 呂金生
投資者
廣州黃先生：
看好電商產業才投資
黃先生是廣州金沙洲居民，在電子科技公司上班。9月17日中午，他帶著太太買下瞭廣佛智城一間30m2左右的商鋪，總價120萬元左右。"這裡區位靠近廣州，商鋪價格比廣州便宜多瞭，而且帶8年返租。"黃先生表示，雖返租也不多，但起碼收益穩定，適合女性投資。最需要慎重考慮的是商鋪無產權的問題。"隻賣40年使用權，拿不到房產證，開發商可能會跑路，或者一鋪多賣，廣州就有不少這樣的案例。投資這類型商鋪就需要多考察開發商的品牌實力、運營能力和口碑瞭。"但黃先生對項目做電商還是比較看好，"廣州做得比較多，前景看得到。如果這裡運營得好的話，可以考慮在這裡租寫字樓。"
石材企業主袁先生：
合買寫字樓，
為瞭企業升級
袁先生是南海區某傢石材建材公司股東之一，9月17日下午，他帶著兩位股東一起買下天安數碼城六期的一層寫字樓單位。目前，袁先生的單位位於南海房地產發展大廈，這次選擇進天安數碼，辦公面積上也有瞭一定拓展。"這裡企業比較集中，環境好，對企業的形象提升來說是好事。"袁先生表示，"另外園區也有不少企業是我們的潛在客戶，集中在一起也便於我們開拓業務。"
文/佛山日報記者 林舒
業內觀點
投資看地段、主題、開發商
佛山廣佛智城總經理助理黃軒鵬：
投資看地段、主題、開發商
產業地產與住宅項目最大區別是必須具備核心產業主題，以及區位選擇、規模體量等先天條件區別。產業地產有利於帶動產業集聚，在佛山傳統制造業大市，產業綜合體發展空間依然存在，並不會過剩。但產業綜合體的前期決策過程需要慎重考慮，缺乏充分調研便貿然行動，隻會陷入困境與大量人力物力的浪費。投資者投資地產時，也要考慮幾個重要因素：一是地段是否具有發展空間，二是產業主題是否符合當地政府產業規劃，三看開發商運營能力，是否真正圍繞產業主題做工作。(林舒)
政府青年創業貸款率利最低銀行2016的不藏私成功經驗分享佛山天安數碼城副總經理王大玲：
投資產業寫字樓準入門檻低些
相對於一般城市綜合體來說，產業地產最大的吸引力是"產業集聚"。它可以把企業聚集起來，利於減少運營成本，提高效率效益，還能促進交流與行業學習。與龍頭企業為鄰，更能促進企業自身提升。對於投資者來說，這也是一種投資渠道。除瞭住宅以外，投資地標寫字樓的成本太高，而產業綜合體的投資門檻會相對低一些。選擇項目時盡量選發展相對成熟的，以及開發商的品牌、服務、管理是否用心。(林舒)
投資看準
產業種類很重要
佛山市房地產協會副會長 駱儀克：
投資看準
產業種類很重要
產業地產實際上包括瞭工業地產、總部經濟地產、養生地產等，這種商業形態是根據城市發展和社會發展的需要出現的。如果要投資產業地產的商鋪、公寓或者寫字樓，看準產業地產的種類很重要，例如金融的、電子產品的或者高科技的等等，種類的發展前景好，那麼投資相對應的產業地產可能會帶來不錯的收益。(呂金生)
合富輝煌佛山分公司市場研究部總監 曹紹林：
圈內人投資更穩妥
產業地產更多的是跟政府的扶持和推進聯系在一起的，產業地產在近幾年的頻頻湧現代表瞭佛山在轉型升級，在產業地產運營過程中存在的問題，不能泛泛而論，具體的項目有具體的問題。對於這些產業地產，投資商鋪或者寫字樓的都是特定的某一類人，例如做傢電的、傢居的、數碼的，內行人進入更穩妥，外行的人入手的機會相對來說比較少。(呂金生)
記者觀察
做產業地產別光急著賺錢
運營產業地產，開發商坦言最大的難題就是找定位，產業定位找不準，在市場上將面臨較大的消化難度。
如何找產業定位？在開發商們看來，最可靠的路線便是跟著政府規劃走，或者依托當地特色產業。這一點上鎮街產業綜合體便有較大優勢。
另一方面，雖產業定位是項目的"燈塔"，規劃、招商缺瞭它便看不清方向。但事實上，許多開發商坦言產業定位很難一蹴而就，需邊探索邊踐行。如廣佛智城一開始與地方童服行業協會合作，發現雙方分歧後主動調整方向。如今又跟著大瀝鎮電商政策走，還聘請瞭懂電商的顧問公司當"軍師"，才慢慢做出起色。再看佛山天安數碼城，雖說開發商本身在產業綜合體方面經驗豐富，又有政府撐腰，但開發商仍坦言，產業定位與招商方向7年來一直在不斷完善，才有瞭今天的成果。采訪中，不少開發商還表達瞭與同行交流取經的迫切希望。
由此可見，做產業綜合體確實需要"放長線"，並非將物業賣掉瞭就高枕無憂。後期如何運營，才是做好產業綜合體的關鍵；光急著賺錢，隻會砸瞭自己的招牌。
(林舒)
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-19/08464464337.shtml
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