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佳兆業財務冰山浮出水面 低價賣項目疑雲叢生
佳兆業(01638.HK)並購案一波三折，近日又被曝出其去年底悄然轉讓東莞多個項目，未做任何公開披露，資本市場對郭氏兄弟的質疑聲越來越大。
《第一財經日報》記者從知情人士處獲悉，去年底，佳兆業以16億元的總價轉讓瞭東莞7個項目。
這被房貸新竹新豐房貸車貸信貸苗栗銅鑼車貸信貸認為是郭氏傢族在危機深化前轉移資產，加上日前年報難產，再度將這傢深陷風雨飄搖中的昔日地產王國推向新一波風口浪尖。
隨著越來越多消息被披露，佳兆業曾經隱藏的債務冰山正一點點暴露出來。
該集團4月20日晚間發佈公告稱，本應在3月18日和19日支付利息的兩筆海外票據無法按期支付，董事會所有的近期努力都在促成去年年報的盡快發佈。
16億賣掉東莞7項目
《第一財經日報》記者調查發現，佳兆業早在去年12月，即危機初露端倪之時，就已將東莞的若幹項目從上市公司中剝離，轉移到兩傢看上去不太相關的公司中。
佳兆業2013年財報資料顯示，其在東莞共有7個項目，分別為東江豪門、水岸豪門、中央豪門、帝景灣、碧海雲天花園、城市綠洲花園、禦龍山花園，這些項目的總建築面積約170萬平方米。
佳兆業在水岸豪門項目中占80%權益，在其餘6個項目中均占100%權益。
由於佳兆業2014年報還未出爐，上述項目中有多少未售面積尚難確定。但至少可以肯定的是，碧海雲天花園、禦龍山花園兩個項目都是在2014年中旬左右動工，目前均未開始預售，涉及的建築面積約61萬平方米。
其中，碧海雲天花園是佳兆業在東莞最大的項目，也是一個舊改項目，預計總建築面積約52.6萬平方米，分五期開發。
這7個項目均由佳兆業在東莞的城市公司——東莞市佳兆業房地產開發有限公司(下稱“東莞佳兆業”)統籌開發，但具體到單個項目，仍然會有相對應的項目公司，比如中央豪門的項目公司是盈盛房地產。佳兆業在東莞的項目公司還包括盈雁房地產、盈泰房地產、城市綠洲花園房地產、兆德嶺房地產、禦龍山房地產等。
但在2014年12月，上述項目先後被轉移出佳兆業上市公司體系，不過，佳兆業公司始終未就這一批股權轉讓發佈公告。
本報記者查詢工商資料發現， 2014年12月8日，東莞佳兆業的股東由佳兆業集團(深圳)有限公司變更為深圳市番茄科技有限公司(下稱“番茄科技”)。2014年12月10日，禦龍山房地產也被佳兆業轉讓給瞭番茄科技。
番茄科技由兩名自然人黃禮龍、洪新發控制，他們隨後於同年12月16日將番茄科技轉讓給瞭深圳市佳禦廣告有限公司，這是廣東恒盛地產顧問有限公司的子公司(下稱“恒盛地產顧問”)。恒盛地產顧問的股東是詹桂花、詹根流兩名自然人。
幾乎是同一時間，中央豪門、城市綠洲花園被轉讓給東莞市盈聯實業投資有限公司，其公司股東為周小飛、周愛梅兩名自然人。
至於交易對價、為何沒有對外披露，目前佳兆業方面仍未給予本報正面回應。
但記者從接近佳兆業的人士處獲得的消息顯示，佳兆業轉讓東莞7個項目的總對價為16億元人民幣，但該公司在實際收款2億後便已經將股權劃出。
資產剝離時點巧合
不過，佳兆業將東莞7個項目轉讓之後，各項目公司的法定代表人並沒有發生變更，羅漢敦和郭映光依舊分別擔任這些項目的法定代表人。
有消息稱，此二人都是郭氏傢族成員，其中郭映光是郭英成的堂兄弟，羅漢敦是郭英成大哥郭俊偉的連襟。這個消息沒有得到佳兆業方面的證實。
不難發現，佳兆業將東莞資產剝離與郭氏傢族隱退的時間點吻債務協商信用破產合。
2014年12月初，佳兆業房源被鎖引發的危機發酵，郭氏傢族於2014年12月4日緊急出售11%股份給第二大股東生命人壽，套現16.68億港元;隨後郭英成於12月10日辭任佳兆業董事會主席，郭英成的弟弟郭英智也同時淡出佳兆業董事會。
坊間傳聞，在2014年12月，郭氏傢族啟動瞭撤離內地的資產轉移計劃，這也是政府要鎖定佳兆業房源、限制其各項交易的主要原因。
危機在持續發酵，在房源被鎖導致現金回流不暢、郭英成辭任引發債務違約的情況下，佳兆業於去年12月30日宣佈擬將一上海項目作價12億元賣給萬科。但隨著多傢金融機構申請對佳兆業資產進行訴前財產保全，這項交易最終泡湯，最後演變為融創以23.75億元的總價收購佳兆業上海4個項目。
去年巨虧超30億
而郭氏的隱退，並沒有讓佳兆業身上的麻煩得以解除。事實上，他在退出前的一系列盲目操作，正給公司帶來更大的麻煩，因為這些非正常運作行為(包括轉讓東莞項目)，給佳兆業的年報審計帶來瞭巨大難題。
而多方消息也將郭英成在本月中旬的回歸與這份遲到的年報聯系在一起。
佳兆業集團20日晚間發佈公告稱，公司正專註於促2014年度審計報告的發佈，以及努力與債權人就債務重組達成一致。
不過，《第一財經日報》瞭解到的信息顯示，佳兆業在2014年的財務數據中除瞭大量債務背後的巨大爭議之外，更讓投資者意外的是利潤的大幅下滑。
有看過佳兆業財務報表初稿的人士透露，佳兆業去年總體虧損高達38億，而該公司去年披露的上半年業績報告顯示盈利超過13億。這意味著，佳兆業在下半年的虧損超過50億。即便把房地產行業收入結轉確認的特殊性考慮在內，這種驚人的業績大逆轉，也是不可思議的。
大量的債務湧現和大額虧損，使得佳兆業的審計單位普華永道對該集團此前的報表產生頗多疑問，進而對其做賬方式發出質疑。
因此，佳兆業和普華永道雙方在過去很長一段時間內頻繁就年報中的數據和事實進行溝通，消息稱最近一次溝通發生在本月17日。
據接近普華永道的消息人士稱，4月17日普華永道與佳兆業的協商過程顯示，普華永道的確掌握瞭佳兆業做假賬的若幹確鑿證據，佳兆業董事會幾乎無力反駁。
接近佳兆業一位董事的人士也透露，董事會對於財務數據並沒有人持有異議，因為危機爆發瞭這麼久，所有的負面都隱瞞不瞭，關於利潤的調整，也都是一筆一筆核出來的，數據是堅硬而冷冰冰的。
毫無疑問，利潤巨虧是佳兆業繼巨額債務之後隱藏在報表中的又一個地雷，一經確認，所引發的連鎖反應將是難以估量的。
如今，圍繞在佳兆業財報問題對的多方博弈仍在繼續，結局的仍然是個未知。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/09395996094717681782485.shtml
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